Bestandsschutz im Baurecht – Das müssen Sie wissen

Beim Bestandsschutz im Bereich des Baurechts geht es zunächst immer darum, dass eine bauliche Anlage vor bauaufsichtlichen Maßnahmen geschützt ist. Auch neue Gesetze und neu definierte Regelungen schützen den Eigentümer somit vor Nachteilen. Dieser darf die ihm zugesprochene Anlage auch weiterhin ohne jegliche Abstriche nutzen. Welche Bestandsschutz Arten es gibt, was bei unerlaubten Änderungen passiert und warum ein Gebäude seinen Bestandsschutz verlieren kann, erfahren Sie hier.

  Was ist und wann gilt Bestandsschutz im Baurecht?

 Der sogenannte Bestandsschutz im Baurecht beschreibt eine Eigentumsgarantie und ist durch Artikel 14 Abs. 1 GG geregelt. Prinzipiell besteht dieser Bestandsschutz zunächst für alle Gebäude, die nach Recht und Gesetz errichtet worden sind. Ausnahmen bilden hier sogenannte Wasserversorgungsanlagen, da derartige Anlagen nicht als baulich angesehen werden. Hier müssen spezielle Verordnungen und Gesetzte beachtet werden.

Der Bestandsschutz im Baurecht deckt zudem auch das Erbrecht ab. Darüber hinaus kann dieses Recht auch bestehen, wenn eine Baugenehmigung bei Erteilung unwirksam war. Der Bestandsschutz Baurecht kann hier nicht verwehrt werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch der sogenannte Bestandsschutz Gebäude, der sich auf die aktuelle Form eines Gebäudes bezieht und darüber hinaus die Erweiterung und die erneute Errichtung bereits beseitigter Gebäude erlauben kann.

Welche Arten von Bestandsschutz gibt es?

 Hier wird vor allem zwischen einem aktiven und einem passiven Bestandschutz unterschieden.

Aktiver Bestandsschutz:

Der aktive Bestandschutz beschäftigt sich vor allem mit der Frage, ob der Eigentümer einer rechtmäßig erworbenen baulichen  Anlage berechtigt ist relevante Änderungen vorzunehmen. Hier kann es unter anderem um eine Nutzungsänderung oder auch um die Errichtung eines Ersatzneubaus, oder aber um die Erweiterung eines bereits bestehenden Gebäudes gehen.

Passiver Bestandschutz:

Hier geht es nicht wie beim aktiven Bestandschutz um mögliche Änderungen an der baulichen Anlage, sondern viel mehr um die Erhaltung des Ist-Zustandes. Man kann hier demnach keinerlei Recht auf Änderung der Nutzung, Erweiterung der baulichen Anlage oder der Errichtung eines Ersatzneubaus ableiten. Der Eigentümer wird in die Lage versetzt einen bestehenden Zustand zu erhalten. Zudem soll eine Abwehrfunktion gegenüber bauaufsichtlichen Maßnahmen von Baubehörden gewährleistet werden.

Wann verliert ein Gebäude seinen Bestandsschutz?

 Der Bestandsschutz Baurecht und der Bestandsschutz Gebäude wird jedoch nicht grenzenlos und ohne jede Bedingung gewährt. Eine typische Unterbrechung der Nutzung führt hier jedoch in jedem Fall nicht zu einem Verlust des Bestandsschutzes.

Handelt es sich offensichtlich um eine dem Verfall preisgegebene bauliche Anlage, erlischt allerdings ein solcher Bestandsschutz. Gleichermaßen endet ein Bestandsschutz Baurecht bzw. Bestandsschutz Gebäude auch immer dann, wenn die Nutzung der baulichen Anlage dauerhaft beendet wird. Es lässt sich somit festhalten, dass von einem Bestandsschutz immer dann auszugehen ist, wenn eine Immobilie oder bauliche Anlage erhalten und genutzt wird. Wie bereits erläutert ist eine vorübergehende Unterbrechung der  Nutzung nicht relevant.

Was muss bei einer Nutzungsänderung beachtet werden?

 Ganz gleich, warum hier eine Nutzungsänderung geplant ist (hierbei kann zum Beispiel eine für den Verkauf geschaffene Anlage in einen landwirtschaftlichen Betrieb umgewandelt werden), oder ob zusätzliche Bauten errichtet werden sollen, es wird immer eine Zustimmung der zuständigen Baubehörde benötigt. Auch Ergänzungen an einem bereits bestehenden Gebäude, wie zum Beispiel der Ausbau eines Gebäudes oder ein Anbau bedürfen grundsätzlich immer der Zustimmung. Hierbei ist ein förmlicher Antrag zu stellen. Die Grundlage für diese Verordnungen bildet hier das Baugesetzbuch. Zudem sind die jeweiligen Bauordnungen der einzelnen Bundesländer zu beachten. Was beispielsweise in Bayern verboten ist, könnte wiederum in einem anderen Bundesland erlaubt sein und umgekehrt.

Ein Antrag auf Nutzungsänderung ist für jede bauliche Anlage separat zu stellen. Besitzt ein Eigentümer beispielsweise mehrere Hotels und möchte diese nun an den unterschiedlichen Standorten umwandeln, ist dies jeweils einzeln zu beantragen. Nur weil an Standort A die Umwandlung genehmigt wird, muss dies noch lange nicht für Standort B gleichermaßen gelten.

Es kommt hier immer auf die örtlichen Gegebenheiten an. Zudem wird die zuständige Baubehörde in jedem Fall die Gesamtinteressenlage aller beteiligten Personen im Umfeld einer baulichen Anlage berücksichtigen. Man stelle sich eine ruhige Siedlung mit vielen Einfamilienhäusern vor. Hier wird eine kleine Pension mit wenigen Gästen sicher nicht zum Unmut der Anwohner führen. Möchte der Besitzer jedoch nun diese bauliche Anlage in einen Stall für Rinder oder Schweine umwandeln, könnte dies zu einer enormen Belästigung in Bezug auf Lärm und Gerüche führen. Dies wäre für die umliegenden Bewohner folglich unzumutbar.

Ähnlich kann es auch bei der Umwandlung von privat genutzten baulichen Anlagen zu gewerblich genutzten baulichen Anlagen aussehen. Wird ein Wohnhaus mit Garten plötzlich zu einer Autowerkstatt umfunktioniert, könnte dies ebenfalls zu einer enormen Belastung aller Anwohner führen. Neben dem starken Lärm ist hier auch an schädliche Abgase zu denken, die hier unweigerlich entstehen können. Zudem kann die Lagerung von gefährlichen Flüssigkeiten in einer dichten Wohnsiedlung vor allem dann problematisch sein, wenn keine fachgerechte Lagerung möglich ist.

Es gibt jedoch auch Ausnahmen von der Regel. Nicht jede Nutzungsänderung muss automatisch beantragt werden. Nicht der Zustimmung bedürfen vor allem jene Nutzungsänderungen, die in Qualität und Quantität den Verwendungszweck nicht wesentlich beeinflussen. Möchte man einen kleinen Balkon oder Wintergarten einbauen, oder vielleicht in einem Hotel einen zusätzlichen Aufenthaltsraum schaffen, wird hier keine wesentliche Nutzungsänderung erkennbar. Hier muss demnach kein Antrag bei der zuständigen Baubehörde gestellt werden.

Was passiert bei unerlaubten Änderungen?

 Unerlaubte Änderungen an baulichen Anlagen können für den Eigentümer durchaus weitreichende Konsequenzen nach sich ziehen. Hierbei nehmen die Behörden in der Regel auch keine Rücksicht auf die jeweilige Absicht des Bauherrn oder Eigentümers. Es ist dabei auch vollkommen irrelevant, ob vorsätzlich oder unwissentlich gehandelt wird. Jede relevante Änderung muss den Behörden gemeldet werden, bzw. muss man hier zunächst per Antrag um eine Erlaubnis zur Änderung bitten. Bei einer Nichteinhaltung sind seitens der Behörden folgende Sanktionen möglich:

• Abrissverfügung
• Nutzungsuntersagung
• Stilllegungsverfügung

Bei einer sogenannten Abrissverfügung kann der Abriss bzw. die Beseitigung auch bereits fertiger unerlaubt errichteter Anlagen verfügt werden. Der Eigentümer hat den Abriss selbst einzuleiten und trägt zudem auch die Kosten. 

Bei der Nutzungsuntersagung kann die Behörde die Nutzung einer baulichen Anlage komplett untersagen.

Bei einer Stilllegungsverfügung fordert die jeweilige Baubehörde den Eigentümer einer baulichen Anlage zur sofortigen Beendigung aller Bauarbeiten auf.

Vollkommen gleich, welche Sanktionen die jeweils zuständige Baubehörde einleitet, es droht in vielen Fällen Ungemach. Zudem können dem Eigentümer erhebliche zusätzliche Kosten und Nachteile entstehen, da dieser unter Umständen bereits in einen Bau investiert hat, der nun nicht die erhofften Gewinne bescheren kann. Von unerlaubten Änderungen ist daher dringend abzuraten. Außerdem können aus unerlaubten Nutzungsänderungen auch zusätzliche Bußgelder und Schadenersatzforderungen entstehen. Ein Beispiel wäre hier die unerlaubte Nutzung einer industriellen Anlage, die schädliche Abgase in einer Wohnsiedlung ausstößt.

 Bestandsschutz in Bayern – Welche Regeln gelten hier?

 Grundsätzlich werden Regelungen im Baurecht vor allem im Baugesetzbuch mit weitgehend bundeseinheitlichen Gesetzen und Verordnungen festgelegt. Jedes Bundesland hat jedoch darüber hinaus eine eigene Bauordnung und kann somit eigene Akzente setzen.

Um in Bayern eine Nutzungsänderung oder Baugenehmigungen zu erhalten stellt man zunächst einen Antrag beim Landratsamt, der kreisfreien Gemeinde oder großen Kreisstadt. Dieses Vorgehen ist nicht wesentlich anders als in den anderen Bundesländern.

Kleinere Unterschiede lassen sich jedoch durchaus im Bereich des Bestandschutz Baurecht ausmachen. Der Bestandschutz bleibt nur dann gewahrt, wenn der Bau konform mit der Genehmigung errichtet wurde. Es gelten hier demnach strengere Regeln als in den anderen Bundesländern, wo der Bestandsschutz Baurecht auch dann gewahrt bleiben kann, wenn eine Baugenehmigung rechtswidrig erteilt wurde.

Die Bauordnung des Freistaates Bayern wird maßgeblich durch die Bayerische Staatskanzlei beeinflusst. Zudem kann das Staatsministerium des Inneren in ganz wesentlichen Punkten Einfluss auf diese Bauordnung nehmen.