Baulast – Das sollten Sie wissen

Als Bauherr ist es von Vorteil, zu wissen, was mit einer Baulast gemeint ist. Sie ist nicht zu verwechseln mit einer Grunddienstbarkeit, da sie eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung darstellt und kein zivilrechtliches Rechtsinstitut. Sie wird unter Umständen benötigt, damit eine Baugenehmigung ausgestellt werden kann.

Was ist eine Baulast?

Die Baulast ist ein Teil des Bauordnungsrechts. Es handelt sich dabei um eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. Das Baulastenverzeichnis stellt eine Erweiterung des Grundbuches dar, außer in Bayern und Brandenburg. Sie muss im Baugenehmigungsverfahren wie eine baugesetzliche Verpflichtung berücksichtigt werden.

Eintragungen ins Baulastenverzeichnis sind zum Beispiel: Wenn Sie ein bestehendes Gebäude seitlich erweitern oder ein Wirtschaftsgebäude in ein Wohngebäude umbauen wollen, dann benötigen Sie zur Einhaltung der Abstandsflächen eine Baulast auf dem Nachbargrundstück.

Was sind eingetragene Baulasten?

Damit ist geregelt, das bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden sind. Es gibt viele Arten einer Baulast. Darunter fallen Anbau-, Vereinigungs-, Erschließungs-, Überfahr-, Kinderspielflächen-, Freiflächen- und Stellplatzflichtbaulasten. Bei Grenzbebauung dient die Abstandsflächenbaulast zur Erteilung eine Baugenehmigung. Die Überfahrbaulast gewährleistet das Wegerecht für Rettungsfahrzeuge auf ein Grundstück, das nur über ein anderes erreichbar ist. Sie können einen Eintrag ins Baulastenverzeichnis nicht umgehen.

Wann muss eine Baulast eingetragen werden? Wirksamkeit und Gültigkeit

Eine Baulast wird mit der Eintragung ins Baulastenverzeichnis wirksam. Sie gilt gegenüber Rechtsnachfolgern, das heißt: Wenn das Grundstück verkauft wird, übernimmt der Käufer die eingetragene Baulast. Die Baubehörde kann die Einhaltung der Verpflichtungen rechtlich einklagen, daher ist es ratsam beim Verkauf des Grundstücks oder der Immobilie, die eingetragene Baulast mitzuteilen. Sie können die Eintragung nicht einfach widerrufen. Sie ist so lange gültig, bis die zuständige Baubehörde darauf verzichtet, beispielsweise, wenn kein öffentliches Interesse mehr daran besteht.

Das Wann und Wie der Eintragung

Grundsätzlich kann nur der Baulastgeber zu Lasten seines eigenen Grundstücks die Baulst eintragen lassen. Wenn sich der Nachbar weigert, die Baulast eintragen zu lassen, dann können Sie keinen Eintrag im Baulastenverzeichnis beantragen. Es muss das Einverständnis des Grundstückseigentümers vorliegen. Zur Eintragung wird der Personalausweis oder Reisepasse und ein ausgefüllter Baulastenantrag mit Einverständniserklärung benötigt. Zudem müssen Sie folgende Unterlagen vorlegen: Einen aktuellen katasteramtlichen Lageplan und ein unbeglaubigter Grundbuchauszug für das zu belastende Flurstück. Wenn Sie Vertreter eines Bauunternehmens sind, dann benötigen Sie zusätzlich einen Handelsregisterauszug und eine Vertretungsbefugnis.

Kosten einer Eintragung

Die Höhe der Baulastkosten hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum einen vom wirtschaftlichen Wert und von der Bedeutung und zum anderen vom Verwaltungsaufwand sowie dem jeweiligen Bundesland. Die Kosten trägt gemeinhin der Baulastnehmer. Ihre zuständige Bauaufsichtsbehörde teilt Ihnen auf Nachfrage die Höhe der Gebühr mit.

Ist eine Baulast wertmindernd?

Ob sich eine Baulast auf ein Grundstück oder eine Immobilie wertmindernd auswirkt, hängt von der Art ab. Beispielsweise kann die Bebauungsmöglichkeit des Grundstücks eingeschränkt sein. Für eine mögliche Wertminderung sollten Sie folgende Fragen im Vorfeld klären: Welche Fläche ist betroffen? Wie hoch ist die Einschränkung einer Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks? Entstehen Belästigungen durch Lärm, Abgase, Staub oder Ähnliches? Entstehen zusätzliche Kosten? Gleicht eine laufende Geldleistung die Nachteile aus?