Vom Bauantrag zur Baugenehmigung – So gehts

Alles was Sie über die Themen Bauantrag und Baugenehmigung wissen müssen

Der Bauantrag sowie die damit verbundene Baugenehmigung sind Voraussetzung, um einen Neubau erstellen zu dürfen.  Dies gilt auch für Um- oder Anbauten sowie den Abbruch von bereits bestehenden Gebäuden.

Nach dem Eingang des schriftlichen Bauantrags bei der entsprechenden Baubehörde der Gemeinde, beginnt das Prüfverfahren, bei dem die Einhaltung der Regeln des Bebauungsplans und der Bauordnung überprüft wird.

Es wird unter Anderem darauf geachtete, dass sich der Neubau in die jeweilige Umgebung einfügt und dass die Abstandsflächen Regelungen eingehalten werden.

Einen Bauantrag dürfen Personen einreichen, die eine Bauvorlageberechtigung haben. Dies sind i.d.R. Bauingenieure, Architekten oder Bauträger.  

Zu beachten sind die unterschiedlichen Bauordnungen der Bundesländer und deren Vorgehen zur Bauantragsstellung. Um in Erfahrung zu bringen inwieweit eine Baugenehmigung notwendig ist oder wie der jeweilige Verfahrensablauf aussieht, benötigt es der Einsicht in die zuständige Landesbauordnung. 

Sollten dennoch Zweifel bestehen, können Unklarheiten bei einem persönlichen Gespräch mit der Gemeinde geklärt werden.

Die Baugenehmigung – für welche Gebäude wird sie benötigt? 

Eine Baugenehmigung ist nicht für alle Neubauten oder Anbauten zwingend erforderlich. Dies ist abhängig von der Größe und/oder der Nutzung des zu errichtenden Bauwerks. Jedoch gibt es auch hier Abweichungen zwischen den Bundesländern.

Aus diesem Grund gibt es die Möglichkeit der Bauvoranfrage.  Bei dieser wird in einem weniger aufwendigem Verfahren überprüft ob eine Baugenehmigung notwendig ist und falls ja, welche Anforderungen an diese gestellt werden.

Bei der Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses ist der Bauantrag in jedem Fall erforderlich. Auch eine Garage oder ein Carport errichtet werden, kann aufgrund deren Größe unter Umständen auch eine Baugenehmigung erforderlich werden. Dies hängt vom Bebauungsplan ab und von der Garagenverordnung des jeweiligen Bundeslandes. 

Selbiges gilt für Terrassen, auch hier ist die Größe maßgeblich. Sofern zusätzlich noch ein Terrassendach geplant wird oder ein Wintergarten entstehen soll, ist meist ein Bauantrag nötig.

Das gehört grundsätzlich in den Bauantrag

Die benötigten Unterlagen für eine Baugenehmigung unterscheiden sich je nach Gebäudeklasse, Bundesland und nach dem Verfahren der Einreichung.

Werden alle Regelungen eingehalten und gibt es keine Abweichungen zu den Baurechtlichen Anforderungen, kann in manchen Fällen ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren ausgeführt werden.

Folgende Unterlagen sind für eine Baugenehmigung folgende Unterlagen:

• Das Bauantragsformular ggf. Mit Zustimmung der Nachbarn
• Bauzeichnungen, d.h. Grundrisse, Schnitt und Ansichten
• Amtlicher Lageplan
• Baubeschreibung und die dazugehörigen technischen Details (je nach Gebäudeklasse und Genehmigungsverfahren)
• Berechnungen zum Bauvolumen, Wohn- & Nutzflächen, Stell- & Spielplatzflächen (je nach Gebäudeklasse und Genehmigungsverfahren unterschiedlicher Umfang)
• Exakte Angaben zur Wasserversorgung sowie der Entwässerung und der Erschließung 
• Diverse Nachweise, beispielsweise zur Statik, zum Brandschutz, zum Wärmeschutz (je nach Gebäudeklasse und Genehmigungsverfahren)

Um sicherzugehen, wird daher geraten zunächst bei der zuständigen Baubehörde anzufragen, welche Unterlagen tatsächlich benötigt werden und wie viele Ausführungen des Antrags einzureichen sind. Grundsätzlich sind dem Bauantrag die Dokumente in dreifacher Ausführung beizulegen. Dabei erhält ein Exemplar der Bauherr, welches er nach Genehmigung wieder zurückerhält, eines verbleibt bei der Gemeinde und eines bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.

Die Kosten für einen Bauantrag

So wie nahezu bei jeder Antragstellung bei Ämtern und Behörden, fallen auch für das Stellen eines Bauantrags sowie für dessen Bearbeitung und Genehmigung, verschiedene Kosten an. Deren Höhe hängt maßgeblich von der Gebührenordnung des Bundeslandes ab, in dem der Bauantrag gestellt wird. Ein weiterer Faktor, der die Gebührenhöhe bestimmt, ist der Bearbeitungsaufwand. Bei der Stellung eines Bauantrags müssen in den meisten Fällen für den Genehmigungsprozess noch weitere Ämter mit einbezogen werden. 

Eine grobe Schätzung besagt, dass die Bauantragskosten bei etwa 0,5 Prozent der Gesamtbaukosten liegen. 

Geht man davon aus, dass die Baukosten in etwa 200.000 € betragen, so müssen für den Bauantrag 1.000 € kalkuliert werden. Sofern die Kosten deutlich niedriger liegen, beispielsweise beim Bau einer Garage, muss der Bauherr üblicherweise eine Mindestgebühr bezahlen. Diese beträgt 100 €. 

So wird der Bauantrag gestellt 

Grundsätzlich muss vor der Antragsabgabe genau geprüft werden, dass auch wirklich alle Unterlagen beigelegt wurden. Sollte dem nicht so sein, ist es durchaus möglich, dass der Antrag ohne weitere Angabe von Gründen sogar abgelehnt wird.

Meistens dauert das Genehmigungsverfahren einige Monate. Achtung – während dieser Zeit darf der Bauherr nicht mit dem Bau anfangen.

Über das geplante Bauvorhaben werden darüber hinaus auch die Nachbarn informiert. Diese dürfen nun Einblick nehmen in den Bauantrag. Hierzu wird eine Frist gesetzt von zwei Wochen, innerhalb dieser Zeitspanne ist auch ein Einspruch möglich. Sobald alle Fristen eingehalten und Unterlagen geprüft wurden, die Nachbarn keine Einwände haben und das Bauvorhaben auch sonst alle Voraussetzungen und Bedingungen erfüllt, erhält der Bauherr seine Baugenehmigung. Allerdings ist nicht gesagt, dass die Baugenehmigung auflagenfrei erteilt wird. So können dem Bauherrn zum Beispiel noch Vorgaben für die Geschosszahl oder die Dachform auferlegt werden. 

Eine Baugenehmigung erfolgt grundsätzlich schriftlich und ist auf 1 bis 4 Jahre befristet. Sollte während dieser Zeitspanne nicht mit dem Bauvorhaben begonnen werden, kann die Genehmigung verfallen. Allerdings ist diese auf Antrag verlängerbar.

Ist die Genehmigung da, können die Bauarbeiten beginnen. Jedoch ist der Baubeginn mittels einer Baubeginnsanzeige vorab bei der Baubehörde schriftlich anzuzeigen.

Der Bauantrag wird abgelehnt – was nun?

In den meisten Fällen wird einem angefragten Bauvorhaben stattgegeben und die Genehmigung somit erteilt. Allerdings besteht dennoch die Möglichkeit einer Ablehnung. Dies kann dann der Fall sein, wenn gegen die Vorgaben im Bebauungsplan verstoßen wird. 

Bauherren können nun innerhalb einer Vierwochenfrist schriftlich Widerspruch einlegen. Dabei ist es ratsam auch gleich triftige Gründe zu formulieren, die gegen den Ablehnungsbescheid sprechen. Hierbei empfiehlt es sich eventuell noch benötigte Unterlagen beizufügen. 

Sofern nach dem Widerspruch seitens des Bauamts immer noch eine ablehnende Haltung zum Bauantrag besteht, kann eine Klage beim Verwaltungsgericht eingereicht werden. 

Ohne Baugenehmigung bauen

Wie zuvor bereits kurz angerissen, kann auch das Bauen ohne eine Genehmigung möglich sein. Dies kann der Fall sein, wenn es bei dem Vorhaben beispielsweise um ein Gartenhaus, einen Geräteschuppen oder eine kleinere Garage geht. Die jeweils erlaubte Baugröße, muss in den Landesbauordnungen nachgelesen werden. 

Fazit: Diese Tipps helfen beim Bauantrag weiter

• Immer zunächst mein Bauamt prüfen, ob eine Genehmigung für das geplante Objekt nötig  ist
• Den Bauantrag stets vollständig einreichen, alle Unterlagen in dreifacher Ausführung  beifügen
• Wenn Unsicherheit über die Baugenehmigung besteht eine Bauvoranfrage stellen
• Auf den Verfall der Baugenehmigung achten – bei Nichteinhaltung der Frist kann eine Verlängerung beantragt werden

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