Erschließungskosten Grundstück – Was vor dem Kauf beachtet werden muss

Vor einem Grundstückskauf stellen sich viele Käufer, die ihr Grundstück bebauen möchten, ein und dieselbe Frage: Mit welchen Erschließungskosten ist zu rechnen? Unser Artikel liefert die wichtigsten Infos rund um das Thema Erschließung und zeigt auf, wie sich die Kosten für die Grundstück-Erschließung zusammensetzen. 

Was ist mit Erschließungskosten gemeint?

Ist die Rede von Erschließungskosten, sind vereinfacht gesprochen die Kosten gemeint, die mit der Erschließung eines Grundstücks einhergehen. Sie bezeichnen die Gesamtsumme an finanziellen Mitteln, welche eingebracht werden müssen, damit Grundstücke zugänglich gemacht sowie mit Wasser, Strom, Gas, Internet und ähnlichen Versorgungs-Elementen ausgestattet werden. Alle Kostenpunkte, die den Erschließungskosten zuzuordnen sind, entspringen Arbeiten aus zwei unterschiedlichen Bereichen:

Private/innere Erschließung

Die innere oder auch private Erschließung stellt den ersten großen Teil der Gesamtheit von Erschließungsmaßnahmen dar und bezeichnet die Erschließung innerhalb der Grundstücksgrenzen. Zu ihr gehören beispielsweise das Verlegen von Leitungen und Rohren für Wasser, Abwasser, Strom, Internet und Kabelfernsehen. Alle Leistungen der privaten Erschließung liegen im Verantwortungsbereich des Grundstückseigentümers. Er muss sich folglich um die Beauftragung geeigneter Unternehmen und die gesamte Organisation der inneren Erschließung kümmern. 

Öffentliche/äußere Erschließung

Das Gegenstück zur inneren Erschließung ist die äußere Erschließung, auch öffentliche Erschließung genannt. Sie bezieht sich auf Erschließungsarbeiten bis an die Grundstücksgrenze heran, also zum Beispiel auf Straßenbau und die Beleuchtung von Straßen, welche für die Zugänglichkeit von Grundstücken errichtet werden müssen. Die Organisation der öffentlichen Erschließung obliegt nicht dem Grundstücksbesitzer, sondern der Kommune. Nachdem der vom Grundstückseigentümer gestellte Antrag bewilligt wurde, übernimmt die Gemeinde die Verantwortung über die Organisation der äußeren Erschließung und ist zudem für die Beauftragung ausführender Unternehmen zuständig. 

Die Kosten, die bei der öffentlichen und privaten Erschließung entstehen, gehören gleichermaßen zu den Erschließungskosten.

Welche Posten gehören zu den Erschließungskosten?

Welche Arbeiten im Einzelnen zu erledigen sind, um ein Grundstück zu erschließen, hängt stets von den individuellen Gegebenheiten, der Lage des Grundstücks und der dortigen Infrastruktur ab. So kann es zum Beispiel sein, dass die Wasserversorgung und der Zugang zum Straßennetz bei einem Baugrund bereits gegeben sind und nur noch der Anschluss des Grundstücks an Entsorgungsnetze und das Stromnetz bewerkstelligt werden muss – oder umgekehrt. Zur Erschließung der meisten Grundstücke müssen die ein oder anderen Arbeiten ausgeführt werden, die in einen der im Folgenden dargestellten Maßnahmenbereiche fallen:

Technische Erschließung

Die technische Erschließung von Grundstücken bezieht sich auf den Anschluss des Baulands an Versorgungs-Netze, also auf die Verknüpfung von Grundstücken mit Systemen für Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Co. Zu ihr zählen diese Arbeitsschritte:

• Trink- und Löschwasserversorgung: Anschluss des Grundstücks an das Wassernetz
• Energieversorgung: Anschlüsse für Strom, Gas, Fernwärme und Erdwärme 
• Telekommunikationsnetze: Leitungen für Internet, Kabelfernsehen und Telefon
• Ableitungs- und Entsorgungsnetze: Anschluss an die Regenwasserableitung, Versickerungsanlagen und die Kanalisation

Verkehrsmäßige Erschließung

Dazu kommen die Maßnahmen, die im Rahmen der sogenannten verkehrsmäßigen Erschließung notwendig sind. Das typische Beispiel hierfür ist der Bau einer Straße, die zum Haus beziehungsweise Bauland führt, doch auch diese Leistungen müssen für die verkehrsmäßige Erschließung gegebenenfalls erbracht werden:

• Aufbau der Straßenbeleuchtung
• Errichtung von Gehwegen
• Bauland-Anschluss an Grünflächen, Parkplätze und andere öffentliche Plätze

Die verkehrsmäßige Erschließung bezieht sich in der Hauptsache auf Arbeiten im öffentlichen Raum und fällt somit größtenteils in den Bereich der äußeren Erschließung. 

Hausanschlusskosten vs. Erschließungskosten

Grundstücksbesitzer und Bauherren in spe, die sich über das Thema Erschließung schlau machen möchten, stellen oft fest: Mal ist von Erschließungskosten und mal von Hausanschlusskosten die Rede. Eine logische Schlussfolgerung wäre, dass beide Begriffe ein und dasselbe bezeichnen. Tatsächlich ist dem jedoch nicht so. Während mit Erschließungskosten die Gesamtheit der Kosten für Erschließungsarbeiten gemeint ist, beschreiben die Hausanschlusskosten nur einen bestimmten Teilbereich davon. Sie umfassen lediglich die Arbeiten der inneren Erschließung und somit die Verbindung zwischen Haus und der bis zur Grundstücksgrenze von der Kommune bereitgestellten Infrastruktur. Die Hausanschlusskosten stellen also einen untergeordneten Bereich der Erschließungskosten dar, weshalb die beiden Worte korrekterweise nicht synonym zu verwenden sind.

Welche Grundstücke sind zu erschließen?

Für Grundstückskäufer ist es von großer Bedeutung, genau zu wissen, welche Grundstücke erschlossen werden müssen. Denn: Im Anschluss an den Kauf eines noch nicht erschlossenen Grundstücks, müssen die Kosten für die Erschließung getragen werden – zumindest dann, wenn das Grundstück bebaut werden soll. Laut Baugesetzbuch (BauGB) ist die Erschließung nämlich eine Voraussetzung für die Baugenehmigung. Sprich: Um eine Baugenehmigung zu erhalten, muss nachgewiesen werden, dass das infrage kommende Bauland bereits erschlossen oder dessen Erschließung fix geplant ist. Es ist also ratsam, sich schon vor dem Kauf über den erschließungstechnischen Zustand von Grundstücken zu informieren. Andernfalls erlebt man als Bauherr schnell eine böse Überraschung, spätestens dann, wenn unerwartet Erschließungskosten auf einen zukommen. Zu berücksichtigen ist außerdem die gesetzliche Nutzungsart, die dem Grundstück im Flächennutzungsplan der Kommune zugeschrieben wird. Nur Grundstücke, die dort als Bauland ausgewiesen sind, können potenziell direkt bebaut werden. Bei Rohbauland, das als Bauland vorgesehen aber noch nicht öffentlich erschlossen ist, sowie bei Bauerwartungsland ist schließlich unklar, wie lange es noch dauern wird, bis eine Bebauung von der Gemeinde genehmigt wird. Das größte Risiko geht beim Grundstückserwerb mit der Absicht einer Bebauung derjenige ein, der landwirtschaftliche Ackerflächen und ähnlich unerschlossene Gebiete erwirbt. Denn: Bei diesen ist häufig überhaupt nicht abzusehen, ob sie überhaupt jemals als Bauland freigegeben werden. 

Wann gilt ein Grundstück als voll erschlossen?

Ein voll erschlossenes Grundstück ist…

• …durch Straßen an den Verkehr angebunden
• …ggf. über Straßen und/oder Gehwege mit öffentlichen Plätzen verknüpft
• …an das Stromnetz angeschlossen
• …mit der Wasserversorgung verbunden
• …mit Leitungen des Telekommunikationsnetzes ausgestattet
• …an die Abwasser- und Entsorgungssysteme angebunden

Möchte man den Hausbau so schnell wie möglich in Angriff nehmen und es bietet sich die Gelegenheit, ein bereits voll erschlossenes Grundstück zu kaufen, stellt dies natürlich eine sehr attraktive Option dar. Leider ist voll erschlossener Baugrund in vielen Gemeinden Deutschlands eher dünn gesät, weshalb es häufig keinen Sinn ergibt, unerschlossene Grundstücke kategorisch auszuschließen. Beim Vergleich der Angebote sollte man bei unerschlossenem Baugrund jedoch immer die Erschließungskosten, die noch anfallen werden, bevor mit dem Hausbau begonnen werden kann, im Hinterkopf behalten. 

Wie viel Zeit nimmt die Erschließung eines Grundstücks in Anspruch?

Die Dauer der Erschließung eines Grundstücks ist für viele Bauherren ein leidiges Thema, da sie stark von der Kommune und des Voranschreitens der öffentlichen Erschließungsarbeiten abhängt. Immerhin kann erst nach Abschluss der äußeren Erschließung mit der inneren Erschließung begonnen werden. Ein gelegentlicher Anruf beim zuständigen Bauamt gibt Aufschluss über den aktuellen Stand der Dinge, darüber hinaus sind Bauherren mehr oder weniger die Hände gebunden. 

Kosten: Wie viel Geld kostet eine Erschließung?

Auf die exakte Höhe der Erschließungskosten wirken sich verschiedene Faktoren, unter anderem die Gebührenstaffelung der Gemeinde und die Bodenbeschaffenheit auf dem Baugrund, aus. Deshalb ist es uns leider nicht möglich, in diesem Artikel pauschale Aussagen zu den Erschließungskosten und präzisen Beträgen zu treffen. Zur Orientierung können allerdings grobe Richtwerte herangezogen werden. 

Private Erschließungskosten

Die privaten Erschließungskosten sind mitunter davon abhängig, wie weitläufig das Grundstück ist und wie viele Meter zwischen Grundstücksgrenze und Haus zurückgelegt werden müssen. Durchschnittlich kann mit Kosten von rund 1.000 Euro pro Meter an verlegten Leitungen und Rohren gerechnet werden. 

Öffentliche Erschließungskosten

Für die öffentliche Erschließung fallen im Durchschnitt diese Kosten an:

• Strom: Zwischen 2.000 und 3.000 Euro
• Gas: Circa 2.000 Euro
• Wasser: Zwischen 2.000 und 5.000 Euro
• Telekommunikation: Circa 1.000 Euro

Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten für den Straßenbau und damit einhergehende Arbeiten, zum Beispiel im Hinblick auf Gehwege und die Straßenbeleuchtung. 

Baunebenkosten

Sie gehen in der Masse der Erschließungskosten leicht unter, sind aber keinesfalls zu vergessen: die Baunebenkosten. Diese setzen sich mitunter aus Kosten für Gutachten und für die Vermessung von Grundstücken zusammen und belaufen sich auf durchschnittlich 3.000 Euro. In puncto Gutachten ist es immer empfehlenswert, schon vor dem Kauf eines Grundstücks ein Bodengutachten durchführen zu lassen. So können alle weiterführenden Schritte auf die sich daraus ergebenden Informationen über die Bodenbeschaffenheit des Baugrunds abgestimmt werden, was im Fall der Fälle vermeidbare Zusatz-Kosten spart.

Mehr-Kosten bei Altlasten

Augen auf beim Kauf von Grundstücken mit Altlastenbestand: Diese müssen in manchen Fällen aufwändig saniert werden, bevor überhaupt an eine Erschließung oder gar einen Hausbau zu denken ist. Solche Bodensanierungen gehen schnell ins Geld, weshalb all jene, die mit dem Gedanken spielen, ein Grundstück mit Altlasten zu erwerben, unbedingt eine fachkundige Beratung in Anspruch nehmen sollten. Nur so lässt sich einigermaßen genau abschätzen, mit welchem „Plus“ an Kosten gerechnet werden muss. 

Erschließungskosten berechnen: Wie lässt sich die Höhe der Erschließungskosten pro qm bestimmen?

Für die Berechnung der Erschließungskosten sind vor allem zwei Faktoren von Bedeutung: die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Die genauen Angaben hierzu variieren von Kommune zu Kommune und müssen dort erfragt werden. Daraus lassen sich im Anschluss die maximale bebaubare Grundfläche und die sich daraus ergebende Wohnfläche berechnen. Mit dem Preis pro Quadratmeter aus dem Angebot des mit der Erschließung beauftragten Unternehmens wird die Wohnfläche multipliziert. Das Ergebnis sind die Erschließungskosten für die jeweils berücksichtigte(n) Leistung(en). Für Laien auf dem Gebiet des Bauwesens ist in Sachen Berechnung der Erschließungskosten ein Profi der beste Ratgeber: Mit einem Experten an der Seite lässt sich der zu erwartende Erschließungsbeitrag verlässlicher abschätzen, was direkt zu deutlich mehr finanzieller Planbarkeit des gesamten Unterfangens führt. 

Wer muss für die Erschließungskosten aufkommen?

Grundsätzlich gilt: Die Kosten für die innere Erschließung trägt in vollem Umfang der Grundstücksbesitzer. Und auch für die äußere Erschließung werden ihm Kosten in Rechnung gestellt. Die Kommune kann dabei bis zu 90% der technischen und bis zu 70% der verkehrsmäßigen Erschließungskosten auf den Grundstückseigentümer umlegen. Diese Kommunalabgabe ist folglich nicht zu unterschätzen und muss im Hinblick auf die gesamte Immobilienfinanzierung unbedingt schon frühzeitig berücksichtigt werden. 

Wann muss der Erschließungsbeitrag gezahlt werden?

Generell hat die Kommune vier Jahre Zeit, um eine Rechnung über den Erschließungsbeitrag auszustellen, bevor die Erschließungskosten verjähren und nicht mehr eingefordert werden können. In der Praxis erhalten Bauherren in aller Regel vor oder spätestens mit Beginn der Erschließungsarbeiten im öffentlichen Raum Rechnungen über Vorauszahlungen. Sobald die öffentliche Erschließung abgeschlossen ist, wird dann der Restbetrag in Rechnung gestellt. 

Dürfen Erschließungskosten von der Steuer abgesetzt werden?

Ob und inwiefern Erschließungskosten von der Steuer abgesetzt werden können, hängt von der Art der bezahlten Erschließungsarbeiten ab. So ist es grundsätzlich nicht möglich, die Kosten einer erstmaligen öffentlichen Erschließung eines Grundstücks abzusetzen. Dafür können die Hausanschlusskosten in voller Höhe über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Außerdem ist ein Absetzen von Kosten für Maßnahmen der Instandhaltung und Modernisierung von Elementen, die zur Erschließung gehören, ohne Umwege machbar.

Fazit: Erschließungskosten nicht unterschätzen

Ohne Erschließung keine Baugenehmigung und ohne Kosten keine Erschließung. Entsprechend müssen sich Grundstücksbesitzer, die ihr Land bebauen möchten, damit abfinden, Erschließungskosten zu bezahlen. Um unnötige Kosten zu vermeiden und auf finanzieller Ebene möglichst frühzeitig und genau planen zu können, empfehlen wir die Zusammenarbeit mit Experten für Grundstück-Kauf, Anschlusskosten und Erschließungsbeitrag. So sind Bauherren auf der sicheren Seite und können das Projekt Erschließung kompetent unterstützt Schritt für Schritt angehen.